Reparo e Manutenção do Imóvel Alugado: De quem é a Responsabilidade?

É comum que o locador e o locatário envolvidos em um processo de locação perguntem de quem é a responsabilidade pelos reparos e pela manutenção do imóvel. Afinal, qual o papel de cada um nessa hora? Será que o locador como proprietário deve responder por tudo ou o locatário também tem alguma obrigação?

A resposta para isso é: depende. Ambos são responsáveis pelas condições de uso do imóvel, seja um apartamento, casa, sala comercial ou escritório. No entanto, locador e locatário possuem obrigações específicas estabelecidas no contrato, e são essas cláusulas que esclarecem qual é a responsabilidade de cada um, visando um acordo entre ambas as partes.

Para não te deixar com nenhuma dúvida sobre esse assunto, a Pessato te explica em detalhes os deveres de ambos os envolvidos na manutenção e reparo do imóvel alugado. Criamos esse conteúdo com base nos processos de locação da nossa imobiliária, onde temos um setor específico que trata desse assunto.

Leia com atenção!

Responsabilidades do Locador e do Locatário na Manutenção e Reparos do Imóvel Alugado

Respondendo brevemente de antemão, vale comentar que, no geral, as ocasiões que se referem à manutenção são de responsabilidade do locatário - pessoa que aluga -, enquanto os reparos e consertos estruturais devem ser resolvidos pelo locador, que é oproprietário do imóvel. 

Isso significa, por exemplo, que as paredes com marcas do tempo ou o chuveiro queimado são de obrigação do inquilino solucionar, por serem casos de manutenção. Já um problema de infiltração ou uma falha elétrica, por exemplo, que envolvem a estrutura do local ou defeito preexistente, são de responsabilidade do locador. 

Veja a seguir as obrigações específicas de cada um, em cada caso:

Locador: Responsável pela Manutenção Estrutural do Imóvel Alugado

O proprietário do imóvel tem obrigação de entregar o local em condições de uso antes do locatário começar a morar, ou seja, a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado devem estar em ordem, conforme previsto na vistoria. 

Por isso, caso o inquilino identifique algum problema ou falha no imóvel ao visitá-lo, é preciso comunicar a imobiliária para que essas observações constem na vistoria do imóvel, ficando assim registradas essas questões que são de responsabilidade do proprietário, considerando que esses são defeitos preexistentes.

Outro ponto importante que adiantamos acima e agora vamos explicar em mais detalhes: o locatário é responsável também por todo e qualquer reparo que necessitar de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, salvo se o dano for consequência do mau uso do locatário. 

Locatário: Responsável pela Manutenção por Uso do Imóvel Alugado 

Após receber o imóvel e aceitar as condições da vistoria, conforme já explicamos, o locatário se torna inteiramente responsável pela manutenção desses itens. 

É comum que durante o período de locação possam acontecer alguns problemas que envolvem simples reparos e manutenção. Isso geralmente é causado pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, sendo obrigação do inquilino executar e financiar os devidos reparos.

A seguir listamos os reparos e manutenções que são de responsabilidade do locatário e constam nos processos de locação da Pessato:

Reparos e Manutenção 

• Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis e fechaduras;

• Vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro) e torneiras em geral;

• Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;

• Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolva reparos estruturais;

• Manutenção e limpeza de caixas d’água e calhas;

• Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixas de gordura e esgoto;

• Manutenção de aquecedores;

• Reparo em portões, interfones e alarmes;

• Conserto de pintura e piso;

• Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel.

Vale reforçar que, caso os reparos envolvam reformas “maiores”, como consertos estruturais no imóvel, e não tiver acontecido pelo mau uso do locatário, é de extrema necessidade comunicar esse problema à imobiliária, pois o proprietário do imóvel é o responsável por solucionar esses problemas.

Portanto, se você for locatário, NÃO FAÇA NENHUM REPARO MAIOR sem a prévia autorização da imobiliária e do locador do imóvel.

Benfeitorias

Mesmo que você tenha uma boa intenção sendo locatário e queira executar alguma melhoria no imóvel - caracterizada como “benfeitoria” - pagando do próprio bolso, não tome nenhuma atitude sem antes entrar em contato com a imobiliária e notificar essa proposta. 

Assim como os reparos que comentamos acima, é necessário solicitar a autorização do proprietário do imóvel para realizar as benfeitorias, que deve ficar registrada por escrito. 

Do contrário, caso o inquilino faça alguma alteração no local sem permissão, mesmo que para melhorá-lo, isso pode ser caracterizado como infração contratual, sujeita à multa, cujo pagamento é de inteira responsabilidade do locatário.

Vale deixar claro, ainda, que as benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo se estiver previsto no contrato. Como o locatário recebeu o imóvel nas condições da vistoria, a locação é aceita na forma em que o imóvel se encontra, com exceção caso o contrato aponte alguma observação diferente.

Veja a seguir os tipos de benfeitorias que podem existir:

Benfeitorias úteis

São as obras executadas em um imóvel com o objetivo de melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas ampliam a qualidade e o conforto do imóvel. 

Tenha em mente que o proprietário não tem a obrigação de aceitá-las, e mesmo que ele aceite, o pagamento fica por conta do locatário, sem direito a restituições.

Exemplos de benfeitorias úteis:

• Box no banheiro;

• Colocação de fechaduras extras;

• Grades, alarme, etc.

Benfeitorias necessárias

Já as benfeitorias necessárias são as obras feitas no imóvel para conservá-lo, com o intuito de evitar sua deterioração. Nesses casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas.

É importante lembrar que é necessário que o locatário receba e permita a realização dos reparos necessários, sob pena de infração contratual.

Exemplos de benfeitorias necessárias:

• Reforço na fundação de um prédio;

• Substituição de vigamento apodrecido no telhado;

• Vazamento interno nos encanamentos.

Benfeitorias voluptuárias

Por fim, as benfeitorias voluptuárias são as obras realizadas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e assim não poderão ser indenizadas pelo proprietário.

Assim como as benfeitorias úteis, essas obras necessitam de autorização prévia do locador, lembrando de que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação. Ou seja: caso haja necessidade de abrir uma parede, por exemplo, o locatário deve refazê-la novamente se não tiver sido autorizado pelo proprietário ou se a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.

Portanto, essas benfeitorias podem ser retiradas pelo locatário na rescisão, desde que não interfiram na estrutura do imóvel.

Exemplos de benfeitorias voluptuárias:

• Alteração na pintura da fachada;

• Abertura de paredes;

• Troca de piso;

• Placas de outdoor;

• Aumento da área construída.

Agora que você entende melhor qual a responsabilidade do locador e do locatário nos reparos e manutenção do imóvel, assim como nas benfeitorias, contate a Pessato caso tenha alguma dúvida sobre esse assunto. 

Estamos sempre à disposição para melhor atendê-lo.