A inadimplência é uma realidade para muitos condomínios, trazendo consequências aos síndicos, condôminos e ao próprio condomínio, que acaba sendo impactado pela falta de verba. É muito raro hoje em dia – ainda mais com a crise econômica que estamos passando –, encontrar um condomínio onde não haja pelo menos um morador inadimplente. E, mesmo que sejam poucas pessoas que atrasem o pagamento das taxas condominiais, isso tem um efeito enorme em sua administração.
Você já se deu conta por exemplo que os funcionários e as manutenções do seu prédio são pagos com o dinheiro arrecadado dessas taxas? Portanto, no momento em que o condomínio deixa de receber esses pagamentos, seja de um ou mais moradores, seu caixa fica em débito e começam a surgir os problemas, como um efeito dominó que atinge a todos.
Portanto, a Imobiliária Pessato preparou esse conteúdo para responder as principais dúvidas sobre a inadimplência em condomínio, explicando suas consequências e o que fazer e não fazer nessa situação. Acompanhe a seguir:
Como de praxe no atraso de contas a pagar, as consequências iniciais de postergar o acerto do boleto do condomínio são os juros e multas. No entanto, se a inadimplência persiste, o devedor pode perder seu imóvel, que irá a leilão. Vejamos esses casos:
No início, o condômino geralmente tem 30 dias de prazo para pagar a dívida. Mas esse tempo pode se estender a 60 ou até 90 dias, dependendo das normas estabelecidas na convenção do condomínio. Então, o ideal é consultar como funciona na administração do seu edifício.
Sobre valores, o artigo 1.336 do Código Civil estabelece que o devedor deve realizar o pagamento da cota condominial do mês e multa de 2% sobre o valor do débito, ficando sujeito aos juros moratórios convencionados – que geralmente são de 1% ao mês –, e financiando ainda a correção pela inflação do período em atraso.
Tenha em mente, também, que o valor dos juros e o prazo podem apresentar variações conforme consta na convenção do condomínio. Mas há a possibilidade de a administração ou o síndico modificarem o que está pré-estabelecido. Para que isso aconteça, é necessário realizar uma reunião de assembleia geral e abrir uma votação, onde pelo menos 2/3 dos condôminos estejam a favor dessa mudança.
Essa é a consequência, caso o morador não quite o valor devido de acordo com o prazo estipulado na convenção. Desse modo, é permitido que o condomínio entre com uma ação de cobrança judicial.
Se o devedor for condenado e não quitar os débitos condominiais, o valor será penhorado em sua conta bancária e transferido ao caixa do condomínio.
Por último, se o condômino não tiver o dinheiro disponível em sua conta, a consequência máxima é que seus bens vão a leilão, podendo perder o próprio imóvel para bancar suas dívidas!
Isso mesmo, a inadimplência não-resolvida pode chegar a esse ponto. Portanto, buscar uma solução para não deixar a dívida avançar é o ideal.
Confira, abaixo, algumas dicas para evitar que isso aconteça:
Para impedir que todo e qualquer tipo de consequência pior aconteça não apenas para o devedor, mas, também, para o próprio empreendimento, que deixa de receber verba, para o síndico que precisa intermediar esse problema e também para os outros moradores que acabam tendo que pagar a mais para cobrir o valor devido, é preciso estar atento para prevenir essa inadimplência.
Nessa hora, o papel do síndico é fundamental. Ele precisa manter uma organização financeira, controlando a arrecadação das taxas condominiais e construindo um fundo de reserva para estar prevenido se houver algum débito. Assim, é possível perceber com antecedência, caso haja o déficit de pagamento por parte de algum condômino.
Outra alternativa é convocar uma assembleia geral para definir em conjunto com todos os moradores até que ponto o atraso será tolerado, antes de entrar com uma ação judicial, e discutir outros tópicos que envolvam a dívida, por exemplo. A partir dessas decisões, é preciso enfatizá-las para lembrar os condôminos das possíveis penalidades e assim evitá-las.
Por outro lado, quando a bomba já está próxima de estourar e a dívida já está crescendo com o condomínio, é preciso agir com ainda mais rapidez para resolver o problema.
Se prevenir a inadimplência não adiantou e os atrasos insistem, é de extrema importância que o síndico e o condômino devedor tenham uma conversa sincera e, ao mesmo tempo, amigável para tentar solucionar essa situação nada agradável. Os motivos da dívida devem ser colocados na mesa e o ideal é tentar chegar a um acordo para facilitar a quitação.
Caso realmente não haja uma forma de colocar as contas em dia, o indicado é que o síndico busque um auxílio judicial para dar início à ação na justiça, conforme explicado acima, quando comentamos sobre as consequências da inadimplência.
Aproveite e confira também o que é direito e o que não é do condômino inadimplente:
É comum que os direitos do condômino acabem sendo restringidos para quem está inadimplente, mas alguns pontos são assegurados, mesmo que o morador esteja em débito com o condomínio.
Fique por dentro do que o devedor pode e não pode fazer:
O síndico não tem permissão de expor o nome do morador em dívida. O síndico pode apenas referir-se à unidade do condômino inadimplente. Caso contrário, o condomínio pode ter de pagar indenização por danos morais ao condômino.
Depende do que é determinado pelo regimento interno do condomínio, que pode prever que o condômino inadimplente não tenha direito de votar e ser votado em assembleia, o que, inclusive, está previsto em lei. O que, em princípio, não pode ser negado ao morador inadimplente, é a sua presença nas reuniões.
Inadimplentes não podem se candidatar e atuar como síndicos. Apenas condôminos com as contas em dia têm direito de votar em assembleia, e por isso mesmo, podem ter a oportunidade de liderar uma reunião de condomínio como síndico.
Em princípio, esse segue sendo um direito inclusive dos moradores inadimplentes, mesmo depois de várias polêmicas sobre esse assunto nos últimos anos. Segundo o STJ, o condomínio não pode impedir o morador inadimplente de usar as áreas comuns de lazer, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade.
Agora que você entende melhor sobre tudo que envolve a inadimplência em condomínio e o que pode e não pode ser feito nesses casos, que tal ler mais conteúdos ricos como esse no Blog da Imobiliária Pessato e manter-se informado?
E se tiver mais alguma dúvida, entre em contato com a gente, será um prazer atendê-lo.