Obras e Reformas em Áreas Comuns do Condomínio: Quais são os Tipos e Quais Aumentam o Valor do Imóvel

Por impactarem a vida de todos os moradores, é comum que as obras e reformas em áreas comuns do condomínio virem polêmica. De uma simples manutenção, até melhorias para a modernização do local, tudo se torna um ponto de discussão e, por isso, acaba gerando muitas dúvidas entre os condôminos.

Uns avaliam algumas obras como uma necessidade coletiva, já para outros certas reformas são puro desejo pessoal. Então, no meio disso, você se pergunta: será que existe alguma lei para nortear estas questões? Quais são os tipos de obras e reformas e quais delas aumentam o valor do imóvel?    

Para esclarecer essas dúvidas, a Imobiliária Pessato traz, a seguir, as principais informações que você precisa saber sobre obras e reformas em áreas comuns do condomínio.

Vamos começar com uma definição bem importante:

O que é ‘Área Comum’ do Condomínio?

Antes de conhecer as categorias que dividem os tipos de obras e reformas nas áreas comuns, é necessário ter o entendimento de o que exatamente é considerado área comum. 

Como o próprio nome já sugere, as áreas comuns são os espaços com todas as partes que compõem o condomínio e que são de uso comum de todos os moradores. Portanto, basicamente, são os locais que podem ser usados por todos, com ou sem restrições de acesso usando chaves. 

Veja alguns exemplos: 

• Hall de entrada

• Áreas de circulação

• Jardins

• Piscinas

• Salão de festas

• Salas de jogos

• Playgrounds

• Academias

Além desses espaços físicos, são consideradas áreas comuns também todos os elementos que integram esses locais coletivos: as portas de entrada e saída de cada um dos apartamentos, as garagens, os corredores, as escadas, etc.

Definida essa questão, vamos em frente para saber como são divididas as melhorias dessas áreas comuns:

Tipos de Obras em Condomínio

A categorização das obras e reformas no condomínio, também chamadas de ‘benfeitorias’, estão estabelecidas em lei. Existem três tipos e cada uma costuma exigir um quórum mínimo para ser aprovada pelo síndico e condôminos, como veremos a seguir. 

O artigo 96 do Código Civil define quais são esses três tipos de obras:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

Apesar dessa descrição pontuada pelo Código Civil, as obras voluptuárias, úteis e necessárias podem acabar confundindo os condôminos e o próprio síndico sobre quais obras em específico se encaixam em cada uma dessas categorias. 

Portanto, explicamos abaixo o que de fato cada uma abrange e citamos alguns exemplos:

Obras Voluptuárias

Ao definir que as obras voluptuárias são as de “mero deleite ou recreio” isso inclui, por exemplo, obras de paisagismo, de jardinagem, de decoração do hall ou até mesmo a aquisição de obras de arte para incluir no patrimônio artístico do condomínio.

Lembrando que esse tipo de obra não aumenta o uso habitual do bem, mesmo que o torne mais agradável ou seja de elevado valor. 

O artigo 1.341 do Código Civil estabelece que pelo menos dois terços dos condôminos precisam votar a favor para aprovar a realização das obras voluptuárias. 

Obras Úteis

As obras úteis se caracterizam por aumentarem ou facilitarem o uso do bem. A individualização da água e do gás e a colocação de grades e alarmes são exemplos desse tipo de obra, ou seja, são melhorias que agregam valor ao condomínio. 

No caso dessas intervenções úteis, basta ter a maioria dos votos para autorizar o início das obras.

Obras Necessárias

Conforme estipulado no Código Civil, as obras necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Isso significa que são benfeitorias indispensáveis para que o condomínio se mantenha conservado, precisando de urgência para serem realizadas. 

Exemplos desse tipo de obra são a reforma de um telhado destruído pelas tempestades, o conserto de um cano que se rompeu, reparos elétricos e hidráulicos e etc. 

E saiba que essas obras necessárias não precisam ser aprovadas em reuniões de condomínio, desde que seus custos sejam razoáveis e a urgência seja comprovada.

Obras Voluptuárias, Úteis e Necessárias: Como definir?

Vale lembrar que, mesmo com essas definições mais pontuadas, essas determinações ainda assim podem gerar discussão, até mesmo entre os profissionais do meio jurídico. 

Isso porque existem obras que podem ser classificadas nessas três categorias, dependendo de como forem interpretadas. 

Na dúvida, o ideal é sempre se basear no que o Código Civil estabelece e dialogar com as demais pessoas envolvidas na decisão. Assim, é possível tentar chegar a um acordo e ver qual a melhor forma de resolver o impasse.

Quais obras aumentam o valor do imóvel?

Por último, vale ressaltar sobre que tipo de obras e reformas aumentam o valor do imóvel. Conforme comentamos acima, as obras úteis aumentam ou facilitam o uso do bem.

Mais do que serem melhorias ao condomínio, elas são investimentos que agregam valor ao empreendimento. Repare como a ampliação do espaço das garagens ou a instalação de uma cobertura, por exemplo, tornam o imóvel mais seguro, confortável e ampliam sua utilidade e qualidade.

Portanto, é esse tipo de obra que acaba aumentando o valor dos imóveis.

Agora que você entende melhor sobre as três categorias de obras em áreas comuns do condomínio, aproveite e saiba de quem é a responsabilidade pelos reparos e manutenções de imóveis alugados: do proprietário ou do locatário?

E se tiver alguma dúvida, contate a Pessato para ter mais informações sobre esse assunto. Estamos sempre à disposição para atender você!