IPCA e Financiamento Imobiliário: O que é e Como funciona

Em agosto de 2019, a Caixa Econômica Federal anunciou uma nova opção de financiamento imobiliário utilizando o IPCA como indexador. Mas o que é isso e como funciona na prática? Será que vale a pena?

Até então, todo financiamento imobiliário feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tinha indexação pela Taxa Referencial (TR). Portanto, com a chegada dessa nova alternativa, as pessoas que procuram linhas de crédito para financiar seu imóvel ganharam mais uma opção para comprar a tão sonhada moradia.  

Antes de entrarmos em detalhes sobre como esse financiamento funciona, bem como apresentar seus prós e contras, é importante você entender o que, de fato, o IPCA significa e como ele impacta no poder de compra do consumidor. Desse modo, vamos começar explicando essa questão para, em seguida, falarmos sobre como isso é aplicado ao financiamento imobiliário. Acompanhe:  

O que é IPCA?

Sigla que corresponde ao “Índice de Preços ao Consumidor Amplo”, o IPCA é um dos padrões indicadores de inflação mais tradicionais e importantes do Brasil. Criado em 1979, esse índice tem como objetivo medir a variação dos preços de um grupo de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras.

Para cumprir esse propósito, o IPCA abrange 90% das pessoas que vivem nas áreas urbanas no país, fazendo jus ao ser chamado de “amplo”. Resumindo, o resultado da conta, então, indica se, na média, os preços subiram, diminuíram ou permaneceram estáveis de um mês para o mês seguinte. 

Com esse percentual registrado mensalmente, esse índice correspondente ao IPCA, hoje, serve de base para uma modalidade de financiamento imobiliário, que se fundamenta nessas taxas indexadas à inflação. Veja a seguir como funciona essa relação e como isso pode ser útil para quem considera financiar a compra do seu futuro imóvel: 

Financiamento Imobiliário com IPCA: Como funciona na Compra do Imóvel

A possibilidade de financiamento de imóveis através do IPCA surgiu, inicialmente, prometendo juros mais baixos em comparação a outras linhas vigentes, fazendo com que muitas pessoas se perguntassem se essa é a melhor modalidade de financiamento praticada no mercado imobiliário. 

Portanto, a seguir acompanhe como se dá esse financiamento com juros indexados ao IPCA, levando em consideração o cenário atual, com outras opções de subsídios. Organizamos em tópicos:

• Até 2019, conforme citamos anteriormente, a TR (Taxa Referencial) era a modalidade padrão para os financiamentos imobiliários. Nesse formato, as taxas de juros são praticamente fixas, já que a TR está zerada desde 2017 e deve permanecer assim por algum tempo - mesmo o governo podendo interferir a qualquer momento. 

• Nessa modalidade de financiamento, portanto, os juros são baseados nas taxas prefixadas (de 8% a 12%, por exemplo) + variação da TR (zerada até o momento) + pequenas taxas extras (administração, seguro…), formando o CET - Custo Efetivo Total - que corresponde ao valor exato do quanto é pago pelo financiamento.

• Já no financiamento baseado no IPCA, com as taxas indexadas à inflação, essa modalidade tem seus juros formados por uma taxa prefixada mais baixa (entre 2,90 e 4,90%, conforme acordado com o banco) + variação do IPCA - inflação - do ano (meta de 3,75% em 2021), podendo chegar a 8,65%, por exemplo, além dos custos do financiamento. 

• Nessa modalidade, o comprador pode realizar o pagamento em até 360 parcelas e financiar até 80% do valor do imóvel, tendo como limite 20% da renda do mutuário e não mais 30%, como nos créditos liberados e indexados pela TR.

Agora que você entendeu melhor como essas taxas são compostas, pontuamos, abaixo, os prós e contras de se basear no IPCA para o financiamento do seu imóvel.

Financiamento Imobiliário com IPCA: Vantagens e Desvantagens

Vamos começar pelos benefícios de optar pelas taxas indexadas à inflação? Considere as seguintes informações:

• Os juros iniciais do financiamento pelo IPCA costumam ser mais baixos. Isso porque o banco transfere para o cliente o risco da inflação, ganhando maior segurança e, com isso, podendo diminuir a taxa mínima inicial e as primeiras parcelas do financiamento.

• Assim, a renda mínima para fechar o negócio também diminui. Se antes, por exemplo, era preciso garantir uma renda de 8 mil reais para contratar um financiamento, esse valor pode cair para 5 mil, facilitando o primeiro passo para a compra do imóvel. 

Veja, agora, algumas considerações que podem tornar o financiamento através do IPCA uma desvantagem:

• Como explicamos, o IPCA é um índice que mede a variação de preços, e isso significa que ele oscila muito, conforme a economia, podendo chegar a níveis mais altos que o esperado e impactar nos juros do financiamento a longo prazo. Em 2015, por exemplo, a inflação chegou aos 10,67%, gerando um caos na economia. Portanto, não adianta a taxa prefixada ser baixa e a inflação estar em alta, tornando suas parcelas mais caras.

• Falando em parcelas, vale lembrar exatamente isso: seus valores não são fixos, mesmo que as primeiras parcelas sejam menores. Considerando que o percentual de juros segue a inflação, se houver um aumento nesse índice, o pagamento do financiamento será maior. Então não há como prever o valor exato das próximas parcelas.

Afinal, o financiamento imobiliário com IPCA vale a pena?

Após analisar esses prós e contras, é comum ainda se fazer essa pergunta, e saiba que não existe resposta certa. Tudo irá depender do seu perfil, planejamento financeiro e das condições que conseguir negociar com o banco ao estabelecer um contrato. 

Se você possui uma renda mínima abaixo do estabelecido no financiamento com a TR, por exemplo, optar por financiar com o IPCA pode ser a solução para conseguir o crédito que você precisa. Porém, o risco é maior e você pode acabar pagando mais futuramente. Então, tudo é uma questão de análise e aposta. 

Apesar de ser baseado na inflação, o financiamento imobiliário com o IPCA pode não ter uma alta significativa, caso não haja uma variação elevada nesse índice, podendo ganhar ainda mais espaço nos próximos anos, ao estimular a compra de imóveis.

A Imobiliária Pessato trabalha com financiamentos imobiliários em parceria com os bancos. Que tal entrar em contato com a gente e avaliar como a compra do seu imóvel pode ser feita? Clique aqui para enviar uma mensagem para a nossa equipe.